Grundsätze der Verfahrenswahl:

Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen. Die Wahl ist zu begründen.

Anwendung und Grundsätze

im allgemeinen Ertragswertverfahren gemäß § 28 ImmoWertV wird der vorläufige Ertragswert ermittelt durch Bildung der Summe aus 1. dem kapitalisierten jährlichen Reinertragsanteil der baulichen Anlagen zum Wertermittlungsstichtag, der unter Abzug des Bodenwertverzinsungsbetrags ermittelt wurde (vorläufiger Ertragswert der baulichen Anlagen) und 2. dem Bodenwert.

Der Ertragswert wird auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. Soweit die Ertragsverhältnisse absehbar wesentlichen Veränderungen unterliegen oder wesentlich von den marktüblich

erzielbaren Erträgen abweichen, kann der Ertragswert auch auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge ermittelt werden.

Wertbeeinflussende Merkmale:

Bei diesem Bewertungsverfahren bewirken vor allem die eingeführten Einflussgrößen die

Wertbildung und die Wertunterschiede. Dies sind insbesondere ein markt- und objektspezifisch angepasster Liegenschaftszinssatz, die Höhe der nachhaltig erzielbaren Mieten, die

Bewirtschaftungskosten, die Restnutzungsdauer aber auch Zustandsbesonderheiten.

 Kapitalisierung von Erträgen:

Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem zukünftige Erträge einer Immobilie auf ihren heutigen Wert abdiskontiert werden. Er gibt an, welche Rendite ein Anleger mit einer vergleichbaren, risikolosen Anlage erzielen könnte. Liegenschaftszinssätze sind damit Kapitalisierungszinssätze, mit

denen Verkehrswerte im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Der Kapitalsierungsfaktor ist ein

Vervielfältiger, mit dem der jährliche Reinertrag einer Immobilie multipliziert wird, um den sogenannten Gebäudeertragswert zu ermitteln. Zur Kapitalisierung werden zukünftig erwartete Erträge auf den Stichtag abgezinst.

Dabei wird ein Kapitalisierungsfaktor verwendet, der sich unter anderem aus der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszinssatz zusammensetzt. Es gilt der Grundsatz: je kürzer die

Restnutzungsdauer, desto niedriger der Kapitalisierungsfaktor und umgekehrt. Je höher der

Liegenschaftszinssatz, desto niedriger der Kapitalisierungsfaktor und umgekehrt.

Liegenschaftszinssatz:(Marktanpassungsfaktor)

Für eine Bewertung wird als Berechnungsgrundlage ein zum Wertermittlungsstichtag

marktüblicher Zinssatz herangezogen.

Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen. Die Wahl ist zu begründen.

Vergleichswertverfahren – Rechtsgrundlage und Einsatz

Das Vergleichswertverfahren ist in Teil 3, Abschnitt 1, in den §§ 24 – 26 der ImmoWertV geregelt. Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen im Sinne ermittelt.

§ 3 Grundsatz der Beleihungswertermittlung

(1) Der Wert, der der Beleihung zugrunde gelegt wird (Beleihungswert), ist der Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann.

(2) 1 Zur Ermittlung des Beleihungswerts ist die zukünftige Verkäuflichkeit der Immobilie unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen 

anderweitigen Nutzungen im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung zugrunde zu legen. 

2 Die Feststellung nachhaltiger Merkmale des Objekts und deren Einflussgrößen auf die Bewertung bedarf dabei einer langfristigen  Betrachtung der Marktgegebenheiten. 

3 Der betrachtete Zeitraum ist zu benennen und seine Angemessenheit nachvollziehbar darzulegen.

Liquidationswertverfahren – Grundlage und Einsatz

Das Liquidationswertverfahren wird bei unwirtschaftlichen 

Immobilienobjekten angewandt, deren baulichen Anlagen den wirtschaftlichen Möglichkeiten des Grundstücks nicht gerecht werden. 

Als typischer Anwendungsfall des § 43 ImmoWertV2021 gilt ein bebautes Grundstück, bei dem die Bebauung und deren Reinertrag in einem Missverhältnis zur Wertigkeit des Grund und Bodens steht. 

Bei der Ermittlung des anzusetzende Bodenwerts wird üblicherweise von Vergleichspreisen unbebauter Grundstücke oder von entsprechenden Bodenrichtwerten ausgegangen. Hierbei muss berücksichtigt werden, dass Objekte mit abbruchreifer Bausubstanz insoweit geringerwertig sind, da

die Bausubstanz noch beseitigt werden muss.

zum Nachweis der tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer gem. 

§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG

Steuerliche Relevanz (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG)

Die gesetzlich festgelegten Abschreibungssätze für Gebäude von 2 % bzw. 2,5 % basieren auf einer angenommenen

Nutzungsdauer von 50 bzw. 40 Jahren (bei Gebäuden, die vor 1925 fertiggestellt wurden). Diese Annahme kann jedoch widerlegt werden.

Gemäß § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG besteht für Steuerpflichtige die Möglichkeit, von diesen standardisierten Abschreibungssätzen abzuweichen und eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachzuweisen. Ein solcher Nachweis führt zu einer höheren jährlichen Abschreibung und damit zu einer Steuerersparnis.

Ziel dieses Gutachtens ist es, genau diesen Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer zu erbringen.

Die Nutzungsdauer wird im Folgenden daher unter besonderer Berücksichtigung ihrer steuerlichen Relevanz eingehend analysiert. Dabei wird geprüft, ob die konkreten Umstände des Gebäudes eine kürzere wirtschaftliche Nutzung rechtfertigen und ob die gesetzlichen Voraussetzungen für eine 

Anwendung von § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG erfüllt sind.

Berechnung des finanzmathematischen Werts: 

Wenn ein Grundstück sich nicht im Eigentum des Erbbauberechtigten befindet, wird der Bodenwert vom Wert des fiktiven Volleigentums in Abzug gebracht.

Verrechnet wird zudem die Differenz zwischen dem erzielbaren Erbbauzins und dem angemessenen Erbbauzins, welche im Bewertungsfall für den Erbbauberechtigten einen kaufmännischen Vorteil darstellt. 

Diese wird über die Restlaufzeit des Erbbaurechts kapitalisiert.

Zum Ablauf des Erbbaurechtsvertrags ist  keine Entschädigungsleistung zu verrechnen, wenn die Restlaufzeit des Vertrags höher ist als die Restnutzungdsdauer der baulichen Anlagen.

Die Höhe des in dieser Berechnung angegebenen Erbbauzinses entspricht den Angaben des Auftraggebers. Diese werden

i.d.R.  nicht überprüft.

Wohnrecht ist die vertragliche Befugnis, eine Immobilie oder Teile davon zu bewohnen, ohne Eigentümer zu sein. Lebenslanges Wohnrecht ermöglicht die Nutzung der Immobilie bis zum Tod des Berechtigten und erlischt erst mit dem Todestag.

Auch besteht die Befugnis, diese Immobilie oder Teile davon zu vermieten. 

Viele ältere Menschen übertragen ihr Immobilie auf einen anderen Angehörigen und lassen sich im Gegenzug das Wohnrecht grundbuchlich sichern.

Ist bei einer Immobilie ein solches Recht im Grundbuch eingetragen, so wird dieses Recht sachverständig im Ertragswertverfahren berücksichtigt. 

Nießbrauch ist eine Rechtsform,  dass eine Person Anteil an einem fremden Gut hat und aus diesem in irgendeiner Form Profit zieht, ohne selbst Eigentümer der Sache zu sein. 

Grundsätzlich bleibt ein anderer Eigentümer des Gegenstandes, an dem ein Nießbrauchrecht eingeräumt wird. 

Dem Eigentümer werden dabei allgemein drei grundlegende Rechte an dem Gegenstand eingeräumt:

1. Recht auf Nutzung 

2. Recht auf Fruchtziehung 

3. Recht auf Verfügung 

Durch die Übertragung von einem Nießrecht an eine andere Person gehen gewissermaßen die ersten beiden Rechte zur Nutzung und zur Fruchtziehung auf diese über, sodass der Eigentümer lediglich das grundsätzliche Verfügungsrecht für sich behält. 

Das bloße Eigentum bleibt also von dem eingeräumten Nießbrauchrecht unberührt – eine Eigentumsübertragung findet nicht statt.

Ist ein Nießbrauch im Grundbuch eingetragen, wird dieses persönliche Recht sachverständig bewertet. 

Mein Name ist Christian Knigge

Ich bin durch die IQ-ZERT (DAkkS akkreditiert und zertifiziert DIN EN ISO/IEC 17024)

geprüfter und zertifizierter Sachverständiger für die Marktwertermittlung von Wohn- und Gewerbeimmobilien. 

Mit diesem Zertifikat bin ich bei allen Gerichten in Deutschland zugelassen. Es besteht eine Gleichstellung mit einem von einer Handelskammer ö.b.u.v. Sachverständigen. 

Gerichtgutachten erstatte ich seit einigen Jahren. 

Die Zulassung besteht auch für Gutachten, die bei Finanzämtern einzureichen sind. 

Somit Gutachten über einen niederen Wert von Immobilien, die mit einem Restnutzungsdauergutachten nachgewiesen werden können. 

Gutachten im Zusammenhang mit einem Widerspruch gegen einen Grundsteuerbescheid, oder bei Erbschaftssteuerangelegenheiten werden ebenfalls fach- und sachgerecht erstellt.

Zwischenzeitlich liegt allen Grundstückseigentümern ein NEUER Grundsteuerbescheid vor, der in den meisten Fällen zu einer ehrheblichen Anhebung der  Grundsteuer führt. 

Man kann natürlich diesen Bescheid akzeptieren und endsprechend die erhöhte Grundsteuer akzepieren. 

Wir haben in den letzten Wochen und Monaten viele Grundsteuerbescheide geprüft und Gutachten dazu erstellt, die nach einem Widerspruch bei den Finanzämter eingereicht wurden. 

Sollten auch Sie Zweifel an der Höhe Ihrer Grundsteuer haben, prüfen wir kostenfrei Ihren Bescheid. 

Sollten wir eine unberechtigte Höhe feststellen, empfehlen wir Ihnen ein Gutachten in Auftrag zu gegeben. 

Sollten Ihrerseits Fragen bestehen, freuen wir uns auf Ihre Nachricht.